Adquirir un terreno o evaluar la viabilidad de un proyecto en Costa Rica requiere conocer las condiciones ambientales y técnicas que pueden afectar su desarrollo antes de invertir. Restricciones asociadas a cuerpos de agua, áreas de protección, acuíferos, cobertura forestal, amenazas naturales o antecedentes de contaminación pueden limitar el uso de una propiedad y generar costos o trámites no previstos.
En este contexto, un Due Diligence Ambiental permite identificar de manera anticipada estas condiciones y valorar cómo podrían afectar una adquisición, un proyecto o una inversión.
¿Qué es un Due Diligence ambiental?
Es un proceso de investigación y evaluación técnica que se realiza previo a una transacción o al desarrollo de un proyecto, con el objetivo de identificar posibles riesgos, restricciones y pasivos ambientales asociados a una propiedad o actividad.
Su finalidad es proporcionar información que permita tomar decisiones con mayor certeza antes de adquirir un inmueble, invertir en un proyecto o comprometer recursos para su desarrollo.
En resumen busca responder preguntas como:
| ¿Existe evidencia de contaminación del suelo o del agua superficial o subterránea? |
| ¿Existen pasivos ambientales asociados a actividades anteriores, como talleres, estaciones de servicio, actividades agrícolas o manejo de sustancias químicas? |
| ¿La propiedad presenta restricciones de uso asociadas a ríos, quebradas, nacientes, pozos, humedales, áreas protegidas u otras zonas ambientalmente reguladas? |
| ¿Existen condiciones geológicas o hidrogeológicas que puedan limitar o condicionar el desarrollo? |
| ¿Se presentan amenazas naturales como deslizamientos, inundaciones o condiciones asociadas a fallas geológicas? |
| ¿El proyecto planteado es técnicamente viable en las condiciones actuales del terreno? |
| ¿Qué estudios, permisos, medidas de mitigación o inversiones adicionales podrían ser necesarios para desarrollar el proyecto? |
¿Por qué es importante en Costa Rica?
En Costa Rica, las condiciones ambientales, geológicas e hidrogeológicas de una propiedad pueden limitar su aprovechamiento y afectar la viabilidad, los costos y los plazos de un proyecto, de ahí que sea importante evaluar las área de protección, cuerpos de agua, nacientes, cobertura forestal, humedales, acuíferos, amenazas naturales y otras restricciones, así como los requisitos y trámites ante instituciones como SETENA, SINAC, SENARA y la Dirección de Aguas.
Por ello, realizar un Due Diligence Ambiental antes de adquirir una propiedad o realizar una inversión permite identificar oportunamente estas condiciones y reducir riesgos, costos y retrasos durante el desarrollo del proyecto.
Las fases de un Due Diligence ambiental
El alcance de un Due Diligence Ambiental depende de las características de la propiedad, su uso actual y anterior, y del tipo de proyecto que se pretende desarrollar. Por eso, el proceso puede avanzar desde una evaluación inicial hasta estudios más específicos cuando se identifican condiciones que requieren mayor análisis.
Fase I – Evaluación inicial (Cualitativa)
Constituye la base del análisis y, en muchos casos, puede ser la única necesaria. Incluye la revisión documental y cartográfica, análisis de las condiciones ambientales, geológicas e hidrogeológicas, revisión de restricciones y áreas de protección, identificación de amenazas naturales, inspección de campo y revisión del marco regulatorio aplicable.
El objetivo es determinar si existen condiciones que puedan limitar el uso de la propiedad, afectar la viabilidad del proyecto o representar un posible pasivo ambiental.
Fase II – Estudios y análisis específicos (Cuantitativa)
Cuando la evaluación inicial identifica indicios que requieren una investigación más detallada, se realizan estudios específicos para confirmar y caracterizar las condiciones encontradas. Dependiendo del caso, pueden incluir muestreos y análisis de suelo y agua, estudios hidrogeológicos, investigaciones geofísicas u otras evaluaciones técnicas.
Fase III – Caracterización y medidas de manejo
Cuando se confirma una afectación ambiental que requiere intervención, se profundiza en su caracterización y se determinan las medidas de manejo, control, mitigación o remediación que correspondan, de acuerdo con las características del sitio y la normativa aplicable.
Una herramienta de negociación
El Due Diligence Ambiental no solo permite identificar riesgos: también proporciona información útil para tomar decisiones de inversión y negociación.
Los resultados pueden servir para determinar si una propiedad es adecuada para el proyecto previsto, estimar costos adicionales, modificar una propuesta de desarrollo o establecer condiciones antes de concretar una compra. Cuando se identifica un pasivo ambiental, esta información también puede utilizarse como base para negociar el precio, definir responsabilidades o establecer condiciones contractuales.
Due diligence y trámites ante SETENA
El Due Diligence Ambiental y la Evaluación de Impacto Ambiental ante SETENA son procesos diferentes, aunque pueden complementarse.
El Due Diligence se realiza de forma previa y voluntaria, de manera preventiva para conocer las condiciones y posibles limitaciones de una propiedad o proyecto antes de comprometer una inversión. Por su parte, la evaluación ambiental ante SETENA corresponde al procedimiento establecido para determinar la viabilidad ambiental de los proyectos que se encuentran sujetos a este requisito.
Realizar una evaluación previa permite identificar anticipadamente condiciones que podrían influir en la viabilidad ambiental del proyecto, así como en los estudios, permisos o medidas que eventualmente deberán gestionarse.
¿Por qué un enfoque integral marca la diferencia?
Un Due Diligence Ambiental efectivo va más allá de una revisión documental. Requiere integrar las condiciones ambientales, geológicas, hidrogeológicas y regulatorias de la propiedad para entender cómo pueden influir en el proyecto que se pretende desarrollar.
En Ambitum combinamos nuestra experiencia en geología, hidrogeología y gestión ambiental para evaluar las condiciones del sitio, identificar posibles restricciones y brindar información técnica que facilite la toma de decisiones, desde la evaluación inicial de una propiedad hasta el acompañamiento en los trámites ambientales correspondientes.
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Antes de invertir, conozca las condiciones del sitio.
Contáctenos y solicite una cotización para un Due Diligence Ambiental adaptado a las características de su propiedad y proyecto.